RESUME HUKUM PRANATA PEMBANGUNAN (RUMAH SUSUN)

PERSYARATAN TEKNIS RUMAH SUSUN

    Pengertian Rumah Susun :

"Rumah Susun" adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah bersama. [ Pasal 1 UU No 16 1985 ]

    Landasan Pembangunan Rumah Susun :

Kebijaksanaan dibidang perumahan dan permukiman pada dasarnya dilandasi oleh amanat GBHN (1993) yang menyatakan pembangunan perumahan dan permukiman dilanjutkan dan diarahkan untuk meningkatkan kualitas hunian dan lingkungan kehidupan keluarga/masyarakat.

    Tujuan Pembangunan Rumah Susun :

a. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah,yang kepastian hukum dalam pemanfaatannya;

b. meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah pekotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, seimbang

c. Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat. [ Pasal 3 UU No 16 1985 ]

    Fungsi Rumah Susun :

sebagai permukiman vertikal dengan kegiatan yang relatif sama dengan permukiman pada umumnya. Penekanannya adalah pada aktivitas rutin seperti tidur, makan, menerima tamu, interaksi sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lain-lain.

JENIS RUMAH SUSUN DI INDONESIA

    Berdasarkan UU :

·         Rumah Susun Umum

·         Rumah Susun Khusus

·         Rumah Susun Negara

·         Rumah Susun Komersial

    Berdasarkan kelas :

·         Rumah Susun Sederhana (Rusuna)

·         Rumah Susun Menengah (Apartemen)

·         Rumah Susun Mewah (Condonium)

    Berdasarkan fumgsi :

·         Rumah Susun Hunian

·         Rumah Susun Komersial

·         Rumah Susun Industri

·         Rumah Susun Keramahtamahan

APA SAJA PERSYARATAN TEKNIS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN ?

BERDASARKAN PP NOMOR 4/ 1988

Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang : Rumah Susun

      Pasal 11 :

(1) Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami, dalam jumlah yang cukup, sesuai dengan persyaratan yang berlaku.

      Pasal 12 :

Rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku.

      Pasal 14 :

Rumah susun harus dilengkapi dengan :

a. jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai persiapan dan perlengkapannya

b. jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya

c. jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya termasuk meter gas, pengatur arus

BERDASARKAN PP NOMOR 4/ 1988

LOKASI RUMAH SUSUN (PASAL 22)

SARANA LINGKUNGAN (PASAL 27)

PRASARANA LINGKUNGAN (PASAL 25 DAN 26)

BAGAIMANA PENGUASAAN DAN PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN ?

Sebagai bukti pemilikan hak atas Satuan Rumah Susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, Kantor petanahan setempat akan menerbitkan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

1. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama

2.Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki

3. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

    SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan:

·         Salinan buku bangunan gedung.

·         Salinan surat perjanjian sewa atas tanah.

·         Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki.

·         Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

STUDI KASUS

      RUMAH SUSUN JATINEGARA

Relokasi warga Kampung Pulo yang mendiami bantaran sungai Ciliwung dimulai tahun 2014 yang dipindahkan ke Rusunawa Jatinegara Barat dikarenakan untuk normalisasi sungai, serta untuk menyelamatkan warga dari banjir yang selalu menerjang hampir setiap kali hujan deras menerjang Jakarta. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta membangun rusunawa untuk menambah hunian bagi warga ibukota serta untuk normalisasi sungai.

Warga kampung Pulo menolak untuk dipindahkan dikarenakan tidak bisa jauh-jauh dari lokasi yang mereka tempati sekarang. Kalaupun harus pindah, mereka mau dipindahkan di sekitar lokasi tempat tinggal mereka semula.

      FASILITAS RUMAH SUSUN JATINEGARA :

·         Jumlah Tower : 2

·         Jumlah Lantai : 16

·         Jumlah Unit Hunian : 527

·         Per unit terdiri : 2 kamar tidur, 1 kamar mandi , dan sebuah ruangan yang bisa digunakan sebagai dapur & ruang tamu.

·         Posko kesehatan

·         Ruang Administrasi

·         Pujasera / Foodcourt

·         Jumlah CCTV : 54

·         Jumlah Lift Orang : 4

·         Jumlah Lift Barang : 1

      SYARAT TINGGAL DI RUMAH SUSUN JATINEGARA :

·         Memiliki Sertifikat Tanah resmi maka akan mendapatkan penggantian sebesar 1,5 x dari luas lahan.

·         Memiliki KTP DKI

·         KTP non DKI namun memiliki pekerjaan tetap maka akan mendapatkan KTP DKI yang akan difasilitasi langsung oleh Gubernur DKI

·         Biaya perawatan, kebersihan, keamanan, dan kebersihan sebesar Rp 10.000,00 / hari

      SPESIFIKASI RUSUN :

·         Lokasi  :  Jl.Jatinegara Barat, Kampung Melayu, Jatinegara, Jakarta Timur  ( Eks. Gedung Suku Dinas Teknis Jakarta Timur DKI Jakarta )

·         Luas Lahan  : 7.460,17 m2

·         Koefisien Dasar Bangunan  : 40%

·         Koefisien Lantai Bangunan  : 4.5

·         Tinggi : Disesuaikan

·         Garis Sempadan Bangunan : 10 m

·         Batas-Batas Lahan:

         Utara  : Permukiman penduduk

         Timur  : JL.Jatinegara Barat

          Barat  : Sungai

          Selatan  : Permukiman penduduk   

·         Bukaan Tapak : JL.Jatinegara Barat

·         Perkiraan Biaya Konstruksi : Maksimum Rp. 80.000.000.000,- ( Delapan Puluh Milyar Rupiah )

      SPESIFIKASI BANGUNAN :

·         Tahap Perencanaan : Obyek sayembara adalah pada lokasi direncanakan akan dibangun 2 menara RUSUNAWA.

·         Lapis Bangunan Maksimum  : 16 Lantai

·         Lapis Bangunan : 2 Lantai Fasos - Fasum dan 14 Lantai Hunian.

·         Target jumlah hunian adalah minimal 20 unit per lantai atau total 280 unit per menara. Luas per unit 30 m2 terdiri atas 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, 1 dapur dan 1 ruang keluarga serta 1 tempat jemur.

·         Terdapat bangunan penunjang; mushalla, yang terpisah dari bangunan utama dengan luasan menyesuaikan kondisi lokasi

      BERDASARKAN PP NOMOR 4/ 1988

Pasal 14	Rusun Jatinegara
A. jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai persiapan dan perlengkapannya.	Ya
B. jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya.	Ya
C. jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya termasuk meter gas, pengatur arus.	Ya
D. saluran pembuangan air hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan.	Ya
E. saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, pemasangan.	Ya
F. saluran dan/atau tempat pembuangan sampah .	No
G tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya.	No
H. alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku.	Ya

      BERDASARKAN PP NOMOR 4/ 1988

Pasal 14	Rusun Jatinegara
1. pintu dan tangga darurat kebakaran.	Ya
2. tempat jemuran.	Ya
3. alat pemadam kebakaran.	Ya
4. penangkal petir	Ya
5. alat/sistem alarm.	Ya
6. pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu.	No
7. generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift.	Ya